Informations

LA LOCATION D’UN APPARTEMENT


Il existe principalement deux types de location d’habitation. 

1)    Location vide : 

Il s’agit d’une location de 3 ans minimum. Le contrat est régi par une loi très précise, la loi de Juillet 1989. Cette loi a eu de nombreux ajouts comme en 2009 avec des compléments dits loi Boutin : obligation d’indiquer la surface, pas de cumul de cautionnement…  Et plus récemment, les lois ALUR et MACRON (respectivement mars 2014 et août 2015). 

Ce type de location représente 80 à 90% du marché. 
Même si c’est une location dite « vide », il est préférable que : 
-    La cuisine soit aménagée de placards, d’une plaque de cuisson et d’une hotte. 
-    Dans les chambres, les placards soient aménagés avec des étagères et penderies. 

Avantages :     
•    Les locataires restent plus longtemps dans ce type de logements.
•    Moins de changement =  moins de dégradations.
•    La demande est plus forte, les appartements sont donc loués plus rapidement.

Inconvénient :
Si le bailleur souhaite vendre, il est contraint d’attendre la fin des 3 ans du bail.

Préavis : 
•    Le locataire est en droit de partir à tout moment avec 1 mois de préavis (Loi ALUR zone tendue) 
•    Le bailleur quant à lui ne peut mettre fin au bail qu’au terme des 3 années avec 6 mois de préavis. Ce congé doit obligatoirement être motivé par une raison (reprise ou vente).
Nota : Prévenir bien en avance l’agence si vous voulez exercer ce droit.

2)    Location Meublée

Il s’agit d’une location d’un an renouvelable. Un contrat précis régit ce type de location soumis à la loi de Janvier 2005, modifié depuis par la loi ALUR. La législation devient pratiquement identique en vide et en meublé. 
Ce type de location ne représente que 10 à 20% des demandes.
Comme son nom l’indique, l’appartement doit être meublé (Décret du 1er août 2015 fixant le minimum) : literie avec couettes ou couvertures, cuisine entièrement équipée avec le nécessaire à vaisselle, table, chaises … Le locataire doit pouvoir venir avec sa valise ! 

Avantages : 
Le Bailleur peut disposer de son bien plus rapidement.

Inconvénients :  
•    Moins de demandes, plus de ‘turn-over’, donc il y a un peu plus de carence locative que dans la location vide.   
•    Attention à la fiscalité qui évolue régulièrement et qui devient contraignante. Par exemple le paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). 
•    Obligation de maintenir les équipements existants s’ils tombent en panne ou se cassent. 

Préavis :
•    Le locataire est en droit de partir à tout moment avec 1 mois de préavis
•    Le Bailleur doit attendre la fin du contrat et donner un préavis 3 mois avant le terme.


Charges et taxes pour ces 2 types de location aux frais du locataire : 

  • Les charges dites « locatives » (Décret du 26 août 1987)
  •  Les taxes d’ordures ménagères au prorata du temps d’occupation (le bailleur doit envoyer son avis des taxes foncières à l’agence pour pouvoir facturer les OM au locataire)
  • La taxe d’habitation pour l’occupant au 1er janvier. 
  •  Les abonnements et la consommation EDF/Eau/Gaz (sauf avis ou arrangement contraire)

Commercialisation : 
Aussitôt que le propriétaire et l’agence se sont entendus sur le prix et les conditions, un mandat doit être signé (obligation de la loi HOGUET Janvier 1970). 
Immédiatement après cela, nous commercialisons votre bien, c’est-à-dire que nous allons tout mettre en œuvre pour lui assurer une très large et immédiate diffusion nationale auprès des clients potentiels.
A l’heure des technologies modernes, il faut savoir que 90% des candidats locataires trouvent leurs locations via internet. Il n’est donc pas nécessaire pour une agence d’être dans le quartier ou le secteur immédiat de l’appartement. 

Notre agence est abonnée à de nombreux portails d’annonces vous garantissant ainsi une multi- diffusion instantanée de votre bien : SELOGER, LOGIC IMMO, EXPLORIMMO, OPEN MEDIA pour ne citer que ceux-là. 

De plus, ZEN IMMOBILIER a depuis 12 ans créé un partenariat étroit avec des grands comptes de Sophia Antipolis, des sociétés de relocation et des banques : HITACHI, TOYOTA, THALES, AMADEUS, AIR FRANCE, GALDERMA, GMR, LINK MOBILITE, MUTER LOGER, SOCIETE GENERALE, BNP…. 

Cela nous permet ainsi de capter une clientèle de qualité et solvable afin de vous assurer une location Zen et Sereine ! Pour autant que le bien soit au prix du marché, nous savons que nous aurons des candidats locataires assez rapidement. 

Choix d’un locataire : 
C’est une tâche très délicate car, comme nous le savons par expérience, la Loi protège grandement l’occupant. Lorsqu’un locataire « mauvais payeur » est dans les lieux, les choses deviennent moins Zen pour tous.
Voilà pourquoi les services d’un professionnel sont indispensables et permettent d’éviter de « mettre un loup dans la bergerie » ! 

  • Notre agence demande systématiquement les documents légaux :Fiches de paye, contrat de travail, quittances de loyer, avis d’impôts sur le revenu, etc …  
  • Nous procédons alors à une étude minutieuse des informations.
  • En priorité, nous vérifions la solvabilité du client et recoupons les éléments de son dossier pour être sûrs de son sérieux. Nous avons été formés pour débusquer aussi les faux dossiers, hélas de plus en plus courants.
  • Nous validons le dossier auprès de l’assurance de loyers impayés et nous vous le soumettons. 


Assurance de loyers impayés : 
Nous ne pouvons que vous recommander à 200% d’y souscrire pour avoir une location ZEN !
En effet, la situation d’un locataire, qui peut être bonne au départ, peut vite dégénérer avec une perte d’emploi, une séparation, une maladie …
Cette assurance vous couvre sur les loyers, les frais de procédures (huissier, avocat) et les dégradations locatives. 
C’est l’avantage de passer par un professionnel qui souscrira pour votre compte à seulement  2,3% TTC du loyer charges incluses.

 

Gestion :
En confiant la gestion de votre bien à notre agence, vous aurez un service de qualité et de proximité qui vous déchargera de toutes les formalités liées à la location, souvent fastidieuses et longues. En effet, de nombreux incidents (dégâts d’eaux, chauffe-eau cassé, volets roulants hors service …) peuvent arriver et il est très important d’intervenir rapidement pour garder de bonnes relations avec le locataire. 
Un locataire qui est satisfait dans le respect de la Loi est bien souvent un bon payeur.
ZEN IMMOBILIER, conforme à son éthique, fera de son mieux pour maintenir des relations sereines bailleur/agence/locataire.


Frais / Honoraires : 
En fonction de vos besoins, nous pouvons :

  • Soit juste chercher un locataire et le mettre en place (visites, étude des dossiers, bail et état des lieux).

Barème de la loi ALUR : 13€/m², ainsi que, pour le bailleur, des frais complémentaires.

Cependant, le total ne pourra excéder un mois de loyer charges comprises. 

Exemple :   Un appartement de 70m² dont le loyer est de 1.100 € charges comprises.  Les honoraires minimum seront de 910 € et maximum 1.100 € TTC. 

  • Soit en plus, assurer la gestion mensuelle (reddition des comptes, gestion des problèmes dans l’appartement …) : 5,85% HT du loyer charges comprises, soit 7% TTC.

Néanmoins, pour les bailleurs ayant plusieurs lots, ou des biens qui ont des montants de loyer élevés, nous étudierons une proposition adaptée à vos besoins.